Expulser un squatteur en 2025 : procédures légales, délais et pièges à éviter pour les propriétaires

Que faire si le préfet refuse de délivrer une mise en demeure ?

Il peut arriver que le préfet refuse d’agir, notamment en cas de présence d’enfants, de doute sur la légitimité de l’occupation ou d’incertitude sur la qualité du demandeur. Dans ce cas, le préfet doit obligatoirement motiver son refus. Le propriétaire conserve alors la possibilité de saisir le tribunal judiciaire par l’intermédiaire d’un avocat spécialisé en droit immobilier.

Cette voie judiciaire est malheureusement plus longue et plus coûteuse. Il faut compter plusieurs semaines, voire plusieurs mois, selon l’encombrement des tribunaux. Le juge examinera les preuves du squat et rendra une décision d’expulsion. Un commissaire de justice sera ensuite chargé de signifier la décision aux occupants et pourra demander le concours de la force publique pour faire exécuter l’expulsion si nécessaire.

La trêve hivernale ne protège pas les squatteurs

Une idée reçue tenace affirme que les squatteurs sont protégés pendant la trêve hivernale, qui s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars. Cette croyance est fausse. La trêve hivernale a été conçue pour protéger les locataires légitimes en difficulté, pas les occupants illégaux. Les squatteurs, qui occupent un logement sans droit ni titre, n’entrent pas dans le champ de cette protection.

Concrètement, une expulsion peut être exécutée en plein hiver si le squat est avéré. Cette règle s’applique aussi bien aux résidences principales qu’aux résidences secondaires ou aux logements vacants. C’est une avancée significative de la loi de 2023, qui a levé une ambiguïté juridique qui profitait parfois aux squatteurs.

Attention toutefois à une nuance importante : si l’occupant est entré légalement dans les lieux, par exemple via une location Airbnb, et refuse de partir à la fin de son séjour, il n’est pas considéré comme un squatteur. Dans ce cas, la trêve hivernale s’applique et la procédure d’expulsion sera plus longue. La distinction entre entrée légale et entrée illégale reste donc déterminante.